Si te has decidido a vivir en la ciudad, te has dado cuenta de que la vivienda nueva escasea. En su lugar, se tiende a rehabilitar edificios antiguos para adaptarlos a las necesidades actuales. No tienen por qué ser bloques de hace 100 años, pero evidentemente ni los materiales, ni las necesidades son las mismas que tenemos hoy en día. ¿Tiene las mismas prestaciones un piso nuevo que uno rehabilitado?
Un edificio rehabilitado es aquel que se ha sometido a una serie de reformas para mejorar su calidad.
La urbanización de las ciudades es una gran mancha de aceite que se va expandiendo inexorablemente. Las ciudades crecen tanto que terminan juntándose con los pueblos limítrofes. Si hace cien años para ir del barrio de Sants de Barcelona a Hospitalet del Llobregat tenías que atravesar una zona sin urbanizar, ahora solo con cambiar de acera, en determinadas calles, ya has cambiado de municipio.
Hospitalet del Llobregat comparte polígono industrial con Cornellá. Es un polígono pequeño, flanqueado por dos barrios. Uno pertenece a un término municipal y el otro a otro. Dependiendo de la altura de la calle en la que te encuentres, estás en una ciudad o en otra. Esto sucede en casi todas las ciudades grandes y medianas de España. Viene sucediendo desde los últimos 40 años. Ciudades como Barcelona, Madrid o Bilbao ya no pueden crecer más. Han urbanizado todo su término municipal.
Todo esto lo cuento para explicar que en las ciudades cada vez hay menos espacio para construir obra nueva. O se derrumba un edificio antiguo para construir uno nuevo o se rehabilita el existente. Para adecuar estas viviendas, se puede reformar un piso, de manera individual o rehabilitar todo el edificio, que en muchas ocasiones suele ser lo conveniente.
Los barrios de las ciudades van cambiando. Un ejemplo es el barrio de Lavapiés en Madrid. Este barrio siempre ha sido un barrio popular de gente trabajadora cercano al centro. En determinadas épocas, incluso, presentaba bolsas de pobreza.
En la actualidad, por su ubicación y por su ambiente bohemio, es el lugar de residencia elegido por jóvenes profesionales. Pero claro, la calidad de las edificaciones deja mucho que desear. Muchos edificios presentan notables deterioros en las fachadas, techado y zonas comunes.
Es el caso de un edificio situado en la calle Amparo. Donde la comunidad de propietarios, todos prácticamente recientes, tuvieron que buscar asesoramiento en Geneo, una empresa de construcción madrileña especializada en rehabilitaciones integrales, para solucionar los desperfectos que presentaba el edificio.
Tenían un piso en el centro de Madrid, con todo tipo de comodidades, en una zona con una vida social, cultural y vecinal intensa, pero el edificio donde estaba ubicada su vivienda presentaba un evidente deterioro. Esta es una realidad habitual en muchas zonas de nuestras ciudades.
Las reformas claves en los edificios.
En el 2020, la Unión de Créditos Inmobiliarios (U.C.I.), una entidad pública dependiente del Banco de España, lanzó 5 orientaciones para la remodelación del parque de viviendas antiguas. Se corresponden con las 5 obras más importantes que suelen acometer las comunidades de propietarios de este tipo de fincas. El blog pisos.com las recoge en un artículo. Las recomendaciones son fruto de las conclusiones sobre un estudio a cerca de la situación de las fincas de más de 40 años que hay en nuestro país. Son las siguientes:
- Accesibilidad. La gran mayoría de los edificios con una cierta antigüedad presentan barreras arquitectónicas que no solo dificultan el acceso de las personas con movilidad reducida, sino que hacen incómoda la vida habitual de los vecinos. La más habitual de estas reformas suele ser la instalación de un ascensor, pero no es la única. Es necesario la colocación de rampas para facilitar la entrada al edificio y la adecuación de las escaleras, que deben ser cómodas y seguras para poder transitar por ellas o emplearlas en caso de emergencia. Colocación de barandillas, peldaños en buen estado, ventilación, etc.
- Sistema de Aislamiento Térmico Exterior (S.A.T.E.) El aislamiento de las fachadas es otro elemento clave que deben acometer las fincas antiguas. Repercute en la confortabilidad de los hogares. Los hacen menos vulnerables a la temperatura que hay en el exterior y al ruido ambiente proveniente de la calle. No es que no se previera cuando se construyó el edificio, simplemente la calidad de los materiales de construcción era menor de la que utilizamos en la actualidad.
- Cubiertas y tejados. La impermeabilización del tejado del edificio es fundamental para asegurar el perfecto estado del inmueble. Si aparecen fisuras, esto puede dar lugar a filtraciones de agua de lluvia en la estructura del edificio que genera humedades y va deteriorando elementos estructurales. Es conveniente revisarlo cada cierto tiempo, sobre todo si es una finca antigua. No hay que esperar a que se evidencien los problemas.
- Instalación de placas solares. Es estos últimos años se ha vuelto a poner de actualidad la colocación de placas fotovoltaicas en el techo de los edificios. El gobierno está promoviendo su uso. Es una medida que mejora la eficiencia energética de los edificios y que reduce el gasto energético, tanto de la comunidad como de los vecinos individualmente.
- Canalización de suministros básicos. Este es otro de los asuntos a tratar en edificios con una cierta antigüedad. Afecta desde la instalación de gas natural, ya que aún quedan fincas que no están conectadas a la red pública; la sustitución de tuberías de agua, en ocasiones se mantienen tuberías de plomo que con el tiempo se van perforando, o la adecuación de la instalación eléctrica para soportar un uso habitual que no es la que se tenía cuando se construyó el edificio. Algunos edificios mantienen aún sistemas de calefacción central, que suelen funcionar con gasoil. Su eliminación o sustitución por otros sistemas menos contaminantes aumentan la eficiencia energética de la finca.
Vivir en un piso rehabilitado.
El piso en el que vivía hace años, y que me compré en su momento, era un piso rehabilitado. Lo hice porque estaba ubicado en el barrio en el que quería vivir. Los niños eran pequeños y no me apetecía cambiarlos de colegio. A mi mujer y a mí nos venía bien porque la zona estaba bastante bien comunicada. Era el barrio de El Clot, en Barcelona.
El piso era un tercero en un edificio construido sobre 1930 para los trabajadores de R.E.N.F.E. que trabajaban en la antigua estación de la Sagrera. La fachada y la entrada al edificio eran imponentes. Se notaba que era una finca con solera. Llegabas a la vivienda, abrías esa puerta de madera maciza y todo cambiaba.
Habían redistribuido la casa. Habían tirado tabiques. Configuraron al fondo del piso un comedor amplio y una espaciosa habitación de matrimonio. A través de un pasillo, distribuían a un lado el resto de habitaciones y al otro la cocina y el baño. Los techos antiguos eran altos, pero lograron bajarlos colocando un falso techo de madera que ofrecía altillos de almacenaje, bastante útiles para una familia. Creo que en el altillo del baño quedaron olvidados mis libros de la universidad.
La instalación de agua, luz y gas era completamente nueva. Las paredes que delimitaban el contorno de la vivienda habían sido impermeabilizadas con algún aislante y habían instalado aire acondicionado y calefacción de gas. Desde luego, el lugar era confortable.
Si visto desde la calle parecía que vivías en un piso antiguo, cuando estabas dentro tenías todas las comodidades de una vivienda nueva. Sin embargo, aquel piso encerraba sus problemas. Tal vez por la mala gestión de la comunidad de pro55pietarios o por la acción del administrador de la finca, que nunca me despertó confianza.
Cuando llegamos a la finca habían restaurado la fachada, habían instalado un ascensor; pero aún quedaba mucho por hacer. Arreglar el hall, restaurar las viejas escaleras de ladrillo, arreglar la azotea, etc.
De los años que viví allí, recuerdo que iba acumulando una derrama detrás de otra. Era como un agujero en el bolsillo con una especie de aspirador que desestabilizaba la economía familiar.
Por motivos personales terminé vendido el piso y cambiándome de residencia. Con el tiempo valoro que fueron unos años agradables, pero aquella situación de grandes pagos permanentes he de confesar que me sacaba de quicio. Nadie me avisó que me iba a meter en esa coyuntura cuando compré el piso.
La Organización de Consumidores y Usuarios (O.C.U.) nos habla de los vicios ocultos en la compra de viviendas de segunda mano. Se trata de circunstancias que acarrean perjuicio en el nuevo propietario y de la que no es consciente en el momento de la compra. Estos vicios deben ser graves y no aparecer mencionados en ningún documento relacionado con la transacción.
Algunos de estos vicios son cargas inherentes a la vivienda, que no han sido satisfechas, o desperfectos graves cuya reparación implica un gasto extra para el propietario. El comprador debe ser informado en el momento de la compra. De no ser así, el vicio pueda dar lugar a una reducción del precio del inmueble, una indemnización por daños y perjuicios o la resolución del contrato de compra-venta.